Surface
Quelle surface minimale pour un logement en location ?
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu’il s’agit d’un logement en location ou en colocation.
Par ailleurs, du fait des lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015, tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement. Une erreur de mesurage de plus de 5% peut entraîner une baisse de loyer.
En location
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s’agit d’un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m (Surface habitable = surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre).
- Soit un volume habitable d’au moins 20 m³ (Volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre)
En colocation
Une colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement constituant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire, ou d’un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire.
La location d’un logement à un couple pacsé au moment de la signature du contrat de bail ou à un couple marié n’est pas une colocation.
- S’il y a un bail par colocataire ; chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire à l’usage privatif, et indiquer les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon…)
- Si c’est un bail commun à tous les colocataires ; chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’une surface au moins égale à 9 m2 et d’un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Attention : Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
Législation
Garant location appartement
Le garant d’une location est une personne physique (un membre de la famille du locataire, un ami, un collègue de travail, etc..) ou morale (une banque, un organisme comme Action Logement, une entreprise, etc.) qui s’engage à assumer l’impayé de loyer lorsque le locataire ne parvient plus à le faire.
Dans l’idéal, le garant doit au moins gagner 3 fois le montant du loyer et bénéficier d’une situation stable (CDI, retraite, fonctionnaire, indépendant plus de 2 ans d’ancienneté, etc.).
Par conséquent, lorsqu’il y a un garant, pour que son dossier soit accepté, ce dernier doit remettre un certain nombre de justificatifs. Ces documents doivent attester de ses capacités financières pour suppléer aux éventuels impayés de loyer du locataire. La nature de ces documents varie selon si le garant est une personne physique ou morale.
Une fois l’accord conclu entre propriétaire et garant, ce dernier se matérialise par la signature de l’acte de caution. La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit réalisé sous seing privé ou par acte authentique (établi par un officier public comme un notaire, huissier, etc.).
De ce fait, le garant d’une location s’engage par écrit à payer les dettes locatives générées par le locataire.
La dette locative et l’acte de cautionnement concerne :
- l’impayé de loyer ;
- l’impayé de charges ;
- les frais de remise en état lorsque le locataire a dégradé le logement sans avoir réglé les réparations.
Il est fréquent d’entendre des confusions entre garant, caution et dépôt de garantie. Quelques explications s’imposent donc.
Qu’est-ce qu’un garant ?
Le garant est la personne, physique ou morale, qui assure une sécurité contre l’impayé de loyer. Autrement dit, on se retournera contre le garant en cas de dette locative du locataire.
Qu’est-ce que l’acte de caution ?
Lorsqu’on parle de caution, on évoque en réalité l’acte de cautionnement c’est-à-dire document qui lie le garant avec le propriétaire dans le remboursement de la dette locative.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Il s’agit d’une somme d’argent (généralement 1 mois de loyer) versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est ensuite restituée lors de sa sortie.
Législation
L’audit énergétique obligatoire en 2023
Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publié au Journal officiel le 11 août 2022. Un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature.
La mise en vente d’un logement doit être accompagnée depuis 2006 d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. En fonction du résultat, ce logement est classé de A à G.
À partir du 1er avril 2023, l’obligation de réaliser un audit énergétique concernera tout d’abord les habitations classées F ou G, les logements dits « passoires thermiques », dont la promesse de vente ou, à défaut, l’acte de vente, est signé à partir du 1er septembre 2022, selon un décret daté du 9 août 2022.
L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E.
Cet audit comprend notamment :
- un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) ;
- une estimation de la performance du bâtiment, s’appuyant le DPE ;
- des propositions de travaux permettant d’atteindre l’amélioration.
Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit doit fournir, pour ses principales informations :
- l’estimation des économies d’énergie ;
- l’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts ;
- l’estimation du montant des travaux ;
- la mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
À noter : l’audit énergétique s’appliquera dans les départements et régions d’outre-mer à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G, et à partir du 1er janvier 2028 pour les logements classés E.
Qui est habilité à réaliser un audit énergétique ?
L’audit énergétique est réalisé par un professionnel qualifié, qui n’a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. Il a une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité.
Pour les immeubles à usage d’habitation comprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :
- les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;
- les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
Pour les maisons individuelles :
- les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ;
- les entreprises certifiées « RGE offre globale » ;
- les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).
Afin de préparer au mieux la venue du diagnostiqueur, il est préférable de lui envoyer un maximum d’informations en amont de sa visite.
Sources/Références : site officiel de l’administration française, https://www.service-public.fr